Каков точный процесс покупки дома в Германии? Этот вопрос будущие владельцы часто задают себе в поисках недвижимости своей мечты. Узнайте больше о каждом шаге при покупке дома.

Контрольный список покупки дома: проверка финансов

Многие будущие владельцы имеют точное представление о том, как должен выглядеть их дом позже. Просторность должна быть, чтобы в нём могли разместиться и все члены семьи. Большой сад для прогулок и отдыха также не должен отсутствовать. От этой мечтательности вы просыпаетесь слишком быстро, когда дело доходит до того, доступно ли все это. Поэтому перед каждой покупки дома в Германии сначала взгляните в свою домашнюю книгу, чтобы узнать: сколько дома я могу себе позволить?

Составьте расчет о своих доходах и расходах. Это даст вам первоначальный обзор вашего финансового положения.  Желательно узнать о размере дополнительных услуг при покупки дома в Германии, таких как налог на приобретение земли ( от 3 до 6,5 % от стоимости обьекта ) и расходы нотариуса ( 1,5 % ) и земельного кадастра ( 0,5 % ), чтобы получить обзор расходов. Эти дополнительные услуги должны лучше всего в вашем капитале быть уже покрыты. Поэтому посмотрите, что вы можете внести в финансирование из собственных средств. В качестве собственного капитала, помимо доходов от ежедневных денежных и сберегательных счетов, включают доходы от наследства и подарков.

Разбивка бюджетных рамок

После того, как вы собрали всю информацию, вы будете рады записаться на прием к одному из наших  консультантов на месте. Здесь вы уже можете задать первые вопросы, которые возникли у вас, а также установить бюджетную структуру. Эта информация может быть использована для получения первоначальной информации о цене покупки дома в Германии, которую вы можете позволить себе для недвижимости. На этом этапе просто получите ориентир, который показывает вам, сколько вы можете потратить на недвижимость.

Используйте наш калькулятор строительных процентов, чтобы определить текущие процентные ставки на строительство и узнать, с какой ежемесячной ставкой вы должны считаться при ипотечном финансировании.

Посещение недвижимости

Следующим шагом в контрольном списке для покупки дома в Германии является осмотр самой недвижимости. В поисках недвижимости вашей мечты вы найдете в интернете, через печатные объявления, через предложения агенств недвижимости или просто во время прогулки. Пути разнообразны, как и предлагаемая недвижимость. Если у вас уже есть конкретные представления о том, как должно выглядеть ваш дом в Германии, вы можете поделиться своими идеями с нами и мы подготовым для вас предложения под ваш финансовый лимит.

 Старые здания или готовая недвижимость обычно продаются через брокера ( маклера ) или частного лица. В то время как у застройщиков вы можете получить представление о своем будущем доме только на основе экспозиций и планов строительства, осмотр готовых зданий возможен еще до подписания контракта.

Перед заключением договора купли-продажи в Германии предлагается посетить несколько домов. Часто представления о том, что должна делать ваша недвижимость, по-прежнему очень неконкретны, поэтому с каждым посещением вы получаете представление о том, что вы хотите от недвижимости. Для оптимальной проверки условий освещения можно посетить при дневном свете. Таким образом, вы уже можете сделать первое распределение комнат, чтобы обеспечить оптимальное использование помещений. Подвалы и чердаки также лучше освещены. Позвольте себе объяснить запросить все точно и показать все помещения, включая участок, чтобы вы получили хороший обзор недвижимости. Фотографии или видео помогают памяти , так что даже после нескольких дней вы можете хорошо отличить отдельные объекты друг от друга. Еще до даты, когда вы хотите взглянуть на здание, запишите вопросы, которые возникли у вас. На месте у вас будет возможность устранить неясности.

Возможные вопросы, относящиеся к жизненным обстоятельствам:

  • Есть ли поблизости детские сады, врачи, школы, магазины?
  • Сколько времени занимает путь на работу?
  • Достаточно ли количества комнат?
  • Нужна ли вторая машина?

Возможные вопросы, связанные с строительством-ремонтом:

  • Какова состояние дома?
  • Что уже существует и что еще нужно отрегулировать? (Теплые полы, утепление и др.)
  • Хорошо ли изолированы окна?
  • Где проходят линии снабжения?
  • Нужно ли соблюдать путевые права?

Особенно для старых зданий, помимо затрат на рабочую силу, на них могут быть другие расходы на модернизацию. Поэтому рекомендуется провести осмотр с архитектором или оценщиком. Он может точно сказать вам, что нужно сделать и какие недостатки устранить. Это позволяет вам более точно рассчитать затраты.

После осмотра стоит записаться в соответствующий окружной суд, чтобы взглянуть на выписку из земельного кадастра для вашего любимого объекта или заказать его через наше агенство. Лист предоставляет информацию о зарегистрированных нагрузках и имущественных отношениях имущества. Вы также узнаете, существуют ли права на проезд или дом находится на участке с правом наследования.

Соглашение о бронировании или предварительный договор

Если вы стремитесь к покупке недвижимости через брокера ( маклера ), теперь вы можете заключить договор бронирования или сразу предварительный договор. Различие двух способов показано ниже –

Соглашение о бронировании :

Брокер соглашается не предлагать недвижимость в течение согласованного периода времени другим заитерессованым клиентам.

Предварительный договор :

 Обе стороны обязаны заключить договор купли-продажи. В договоре уже перечислены все существенные пункты договора купли-продажи. Кроме того, может быть согласован пункт, который предъявляет претензии на возмещение ущерба, если одна из сторон расторгает договор. Нотариальное заверение предварительного договора не требуется законом, но должно быть выполнено.

Брокер ( маклер ) не может взимать плату за предварительный договор или соглашение о бронировании, так как он может потерять свою брокерскую комиссию ( в Германии у немецких маклеров она составляет в зависимости от региона от 3,57 до 7,14 % ). Однако за нотариальное заверение могут взиматься расходы. Кто их тогда возьмет, следует уточнить заранее.

Срок покупки дома: завершение финансирования

Вы нашли недвижимость своей мечты и больше всего хотите переехать сразу? Поздравляем, вы на один шаг приблизились к своей мечте о собственном доме. Теперь важно начать финансирование с банка. Вы также можете завершить свое ипотечное финансирование у несвязанного поставщика финансовых услуг. Из нашей сети из более чем 400 банков мы выбираем партнера, адаптированного к вашим потребностям. При этом мы предлагаем вам интенсивную консультацию и очень хорошие условия – без обязательств и бесплатно.  Для проверки кредитоспособности необходимы следующие документы:

  • 1.Последние три свидетельства о зарплате (пенсионные свидетельства о пенсиях)
  • 2.Текущая информация о пенсии
  • 3.Последнее уведомление о налоге на заработную плату
  • 4.Справка выписка из  SCHUFA,  вами подписанную
  • ( SCHUFA расшифровывается как «Защитная ассоциация для общей защиты кредита». SCHUFA – это компания, перед которой стоит задача предоставлять своим договорным партнерам информацию о кредитоспособности клиентов и, таким образом, защищать их от убытков )
  • 5.При необходимости доказательство частного медицинского страхования
  • 6.Доказательство дополнительных кредитов
  • 7.Уведомление о надвигающихся процедурах банкротства или предыдущем уменьшении активов судебным приставом за последние пять лет

Кроме того, для самозанятых запрашиваются следующие доказательства:

  • 1.Определение баланса и прибыли
  • 2.Бизнес-оценка
  • 3.Договор акционера, если таковые имеются
  • 4.Выписка из торгового реестра
  • 5.В сплоченных обществах обзор переплетений

Кроме того, банк теперь нуждается в дополнительной информации о собственности. Необходимо представить следующие документы:

  • Договор купли-продажи или выписка из земельного кадастра
  • План строительства/ План этажа
  • План застройки
  • Расчет валовой базовой площади
  • Расчет жилой/ полезной площади
  • Расположение / кадастровый план Описание строительства
  • Оценка затрат на строительство
  • Утвержденный запрос на строительство
  • Копия необработанного страхования
  • Установка над собственной мощностью
  • Заявление о разделении
  • Расчет дополнительных затрат на жилье
  • Выдержка из каталога строительных нагрузок
  • Расходы на освоение
  • Предварительная смета
  • Exposé – В сфере недвижимости описание собственности 
  • Фотографии объекта
  • Копия страхования здания

Этот список представляет собой только обзор документов, которые может запросить банк. Однако в зависимости от банка нужны разные документы. Возьмите с собой документы на встречу с вашим банком или нейтральным поставщиком финансовых услуг, которые вы можете предъявить в это время. Вы, конечно, можете позже подать недостающие документы. Если у вас нет документов под рукой, наши местные специалисты помогут вам. Мы запрашиваем за отдельную плату несуществующие документы в ведомствах и органах власти.

Контрольный список покупки дома: дата нотариуса

Назначьте встречу нотариуса параллельно с датой встречи в банке. Назначение нотариуса является одним из самых важных событий, связанных с покупкой дома в Германии. Подписание договора покупки дома в Германии запечатывает предстоящую смену владельца, которая затем также имеет юридическую силу. Как покупатель, у вас есть выбор, с каким нотариусом вы записываетесь на прием. Однако вы не должны подписывать договор купли-продажи до тех пор, пока не получите обязательное подтверждение финансирования от банка. Вы также можете подписать ипотечное финансирование прямо сейчас. Но тогда срок нотариуса должен быть в течение двухнедельного периода отзыва, чтобы вы все еще могли отозвать кредит в чрезвычайной ситуации.

Эти документы нужны нотариусу

Для того чтобы нотариус мог заключить договор купли-продажи, он, помимо информации о имени, адресе и датах рождения, требует от обеих сторон также исполнения объекта. На другом этапе он проверяет данные из земельного кадастра, чтобы определить, например, зарегистрированные отягощения. Информацию, как правило, предоставляют две договаривающиеся стороны.

Когда договор составлен, за 14 дней до даты подписания договора у нотариуса контрагентам отправляется один экземпляр. Используйте это время, чтобы внимательно прочитать контракт покупки дома в Германии и, при необходимости, проверить его адвокатом. Делайте заметки и формулируйте запросы на изменения, которые вы можете внести во время даты заверения. В этот день должны присутствовать обе договаривающиеся стороны. Договор купли-продажи зачитывается нотариусом вслух, а также записываются желаемые изменения. Кроме того, определяется, когда сумма покупки будет передана покупателем продавцу. Если обе стороны согласны с модальностями и формулировками договора, он вступает в силуподписание после подписания договора.

После назначения, то есть после подписания договора покупки дома в Германии, нотариус позаботится об уведомлении о смене владельца (Auflassungsvormerkung) . Она заноситься в земельный кадастр и знаменует предстоящую смену владельца. При подписании договора купли-продажи покупатель еще не является собственником имущества. Объект покупки не меняет владельца до тех пор, пока условия, изложенные в договоре, не будут выполнены продавцом или покупателем. Это, по сути, касается и передачи суммы покупки, но также может иметь в виду недостатки, которые продавец должен устранить перед продажей имущества. Только после того, как будут выполнены все условия, будут созданы условия для смены владельца.

После уведомления о порядке нотариус сообщает о покупке недвижимости в налоговую инспекцию. Там устанавливается основной налог на приобретение ( Grunderwerbsteuer ), который может отличаться в зависимости от региона Германии. Как правило, она составляет от 3,5 до 6,5 процента от суммы покупки дома в Германии. Налоговое ведомство теперь отправляет покупателю письмо с просьбой выплатить ему сумму. Если сумма была оплачена, то, в свою очередь, письмо из налогового ведомства идет нотариусу с так называемым свидетельством о безопасности оплаты (Unbedenklichkeitsbescheinigung) . Без этого сертификата смена владельца юридически невозможна. Если покупатель выполнил свои платежные требования, следовательно, он перевел налог на приобретение земли, а также сумму покупки, нотариус позволяет новому владельцу вписать ее в земельный кадастр. Уведомление о разрешении будет удалено, и процесс продажи будет завершен.

Регистрация в земельном кадастре

Сам земельный кадастр состоит в общей сложности из пяти частей:

  • Надпись(  Aufschrift )  : предоставляет информацию о компетентном окружном суде, округе земельного кадастра и номере листа
  • Кадастровая ведомость ( Bestandsverzeichnis ): здесь указывается размер и расположение земельного участка и. Проездные права и возможные стрессы записаны.
  • Отдел 1: Указывает кто владелец
  • Отдел 2: Обременения земельного участка (процедура банкротства, выкупа)
  • Отдел 3: Указывает ипотечные кредиты, базовые и пенсионные долги

Регистрация в земельном кадастре производится всякий раз, когда вносятся серьезные изменения в земельный участок или имущество. К ним относятся, например, новые участки земли или пристройка к дому. Если существующее ипотечное финансирование передается в другой банк или происходит смена владельца, это также записывается в земельный кадастр. Записи, как правило, оформляет нотариус.

Расходы нотариуса

Расходы нотариуса относятся к числу общих коммунальных расходов при покупке недвижимости и оплачиваются покупателем после заключения договора купли-продажи. Для этого нотариус отправляет покупателю обзор понесенных сборов. В него включены, в частности, сборы за земельный кадастр и исполнение покупки, а также консультационный сбор и плата за нотариальное подтверждение. Стоимость нотариуса ориентирована на цену покупки недвижимости, поэтому вы можете ожидать около двух процентов от покупной цены.

Срок покупки дома и другие вопросы

  • Когда состоится передача ключей?
  • После передачи полной суммы покупки продавцу запишитесь на прием к нему для передачи ключей. Потратьте время на осмотр всех помещений и запишите показания счетчика (электричество, вода, газ) в журнале передачи. Предоставьте счета-фактуры недавно приобретенного оборудования или проведенного ремонта, чтобы предъявить гарантийные претензии, если это необходимо. Если вы договорились о передаче ключей до того, как полная сумма покупки будет оплачена, продавец может запросить первоначальный взнос. Сумма фиксируется в договоре купли-продажи. Как правило, до тех пор, пока вы еще не указаны в земельном кадастре в качестве владельца, передача ключей может быть отложена. Тем не менее, вы можете запросить плату за использование за каждый день, который продавец все еще находится в собственности после согласованной даты. Однако это должно регулироваться и в договоре.
  • Могу ли я отказаться от договора купли-продажи?
  • Как правило, для вас существует право на отзыв, указанное в нотариальном договоре. Это означает, что даже после подписания договора между сторонами все еще существуют неясности, вы можете отказаться от договора купли-продажи в течение 14 дней. Если вы хотите расторгнуть договор купли-продажи, это возможно только в исключительных случаях, если, например, платежи не были получены или были скрыты от покупателя значительные недостатки. В этом случае вы, как покупатель, обязаны доказать продавцу обман. Кстати, нет права на расторжение договора купли-продажи, если вы получаете отказ от финансирования от банка. Таким образом, вы будете в безопасности, если не подпишете договор купли-продажи до тех пор, пока ваше ипотечное финансирование не будет утверждено.
  • Могу ли я отказаться от договора займа?
  • От банковского кредита вы можете отказаться в течение 14 дней с момента подписания договора без объяснения причин. Если к тому времени сумма кредита вам еще не выплачена, никаких дальнейших действий предпринимать не следует. Однако банк имеет право потребовать от вас компенсации за неисполнение обьязательств, которая может варьироваться в зависимости от банка. Вам будет предоставлено право на отзыв даже в случае уже произведенных платежей. Затем договор займа переводится в возвратные отношения. Это означает: банк вернет вам все погашения, внесенные вместе с процентами. Они, в свою очередь, переводят банку ранее уплаченную сумму кредита, включая еще не выполненные проценты по кредиту, на остаточный долг. Поскольку проценты по кредиту соответствуют заданной процентной ставке и рассчитываются в день, вы экономите деньги за каждый день, который вы, скорее всего, погасите сумму. Весь процесс обратной обработки не должен превышать 30 дней. Точные условия вашего банка при отзыве смотреть в ваших банковских документах.

Контрольный список покупки дома: обзор каждого шага

Многим, по понятным причинам, не хватает рутины при покупке дома. Если вы выбрали свой объект желания и теперь хотите, наконец, жить в собственном доме, он предлагает придерживаться определенного процесса покупки дома, чтобы покупка недвижимости работала гладко. Ниже мы еще раз четко суммируем все шаги.

  1. Проверка собственного финансирования.Прежде чем отправиться на поиск недвижимости, получите представление о своем финансовом положении и резервах. Это приводит к бюджетной структуре, которая показывает, сколько при покупки дома в Германии вы можете себе позволить.
  2. Инспектирование.Вы нашли интересующую вас недвижимость? Запишитесь на прием к владельцу или брокеру ( маклеру ). Как правило, требуется несколько экскурсий, прежде чем произойдет покупка дома.
  3. Фиксация финансирования. Вы нашли свою недвижимость? Запишитесь на прием в банк, чтобы зафиксировать свое ипотечное финансирование.
  4. Назначить встречу нотариуса.Параллельно с банковской датой вы назначаете встречу с нотариусом, чтобы подписать договор купли-продажи.
  5. Подписание договора займа.После того, как вы договоритесь с банком об условиях вашего кредита, договор будет запечатан вашей подписью. Внимание: действует двухнедельный срок отзыва, поэтому в это время должна состояться встреча нотариуса.
  6. Подписание договора купли-продажи.Теперь и договор купли-продажи подписан. Запросы на изменение обеих сторон могут быть включены в договор во время даты заверения.
  7. Цена покупки и оплата всех дополнительных услуг. Сумма кредита передается продавцу. Также взимаются брокерские расходы, нотариальные расходы и налог на покупку земли.
  8. Передача ключей. Передача ключей-последний шаг на пути в дом. После оплаты полной суммы покупки договоритесь с продавцом о встрече для передачи ключей.

Как правило, время от первого осмотра последующего объекта покупки до передачи собственности составляет от трех до шести месяцев. Это время предполагает бесперебойный ход покупки дома в Германии. Однако фактическая продолжительность очень индивидуальна.