Расходы в Германии , а именно , эксплуатационные расходы на квартиру: что арендаторы и арендодатели должны платить. Ежегодно в расчете отопительных и эксплуатационных расходов участвуют сообщества собственников, собственников жилья и арендаторов. 

Кто занимает какие посты, какие сроки? Многие счета за второстепенные расходы на аренду жилья составляются неправильно из года в год. При этом так называемая вторая арендная плата составляет в среднем 34 процента от общей арендной платы. Там стоит быть точным.


Тот, кто владеет квартирой, должен ежемесячно оплачивать операционные расходы из-за управления квартирой. Но владелец не должен платить за эти расходы в одиночку-некоторые из них также могут быть переведены на арендатора. Однако, чтобы это было возможно, обе стороны должны признать регулирование в договоре аренды. Так называемое регулирование эксплуатационных расходов определяет, какие эксплуатационные расходы квартиры подлежат перестановке, а какие вы, как арендодатель, должны платить сами.

Большинство договоров аренды соглашаются с тем, что арендатор несет операционные расходы и ежемесячно вносит предоплату за них плюс холодная арендная плата. Затем арендодатель обязан регулярно оплачивать его.  По информации от Немецкого союза арендаторов каждый второй расчет дополнительных расходов с ошибками обремененный. „Задача представляет собой настоящую проблему для непрофессионала“, – подтверждает также Райнер Шмитт, юрист Ассоциации собственников Баварии. Досадно, когда просчитаешься. “Но ошибки формы даже приводят к тому, что расчет становится неэффективным“, – предупреждает Шмитт. Затем владелец может платить  за расходы, которые арендатор должен был бы платить.

Расходы в Германии или что такое операционные расходы ( Betriebskosten ) и что такое коммунальные услуги ( Nebenkosten )? 

На практике термины эксплуатационные расходы и коммунальные услуги часто используются взаимозаменяемо. Однако при этом коммунальные услуги включают в себя несколько позиций. Коммунальные услуги включают, например, расходы на управление, ремонт и техническое обслуживание. Положение об эксплуатационных расходах (BetrKV) устанавливает, что „все расходы, понесенные собственником в результате собственности на квартиру и ее текущего управления, считаются эксплуатационными расходами“. Согласно II Постановлению о расчетах, они включают в себя следующие 17 позиций:

  • Водоснабжение
  • Плата за канал (дренаж)
  • Стоимость лифта
  • Освещение
  • Уборка улиц / Вывоз мусора
  • Стоимость дымохода
  • Уборка дома
  • Уход за садом
  • Домашняя стиральная машина (но не ее стоимость ремонта!)
  • Антенна / кабельное телевидение
  • Домовладелец / дворник (но не управляющий недвижимостью)
  • Страхование имущества и ответственности (но не юридическая защита, расходы на ремонт, дефолт по аренде или элементарное страхование)
  • Налог на участок (но не налог на здание или имущество)
  • Другие эксплуатационные расходы (например, бассейн, сауна, техническое обслуживание и тестирование огнетушителей и т.)
  • Расходы на отопление
  • Нагрев воды
  • Системы отопления и водоснабжения

Какие эксплуатационные расходы не могут быть перенесены?

Следующие расходы в Германии владелец квартиры всегда должен нести сам:

  • Административные расходы
  • Расходы на техническое обслуживание и ремонт
  • Стоимость за не сданную в аренду площадь
  • Сборы за ведение счета или другие банковские расходы
  • Подоходный налог на доход от аренды
  • Единовременные расходы, например, на борьбу с паразитами

Как складывается расчет операционных расходов?

Арендаторы ежемесячно платят доплату на коммунальные услуги, такие как вода , расходы на отопление, сборы за мусор и услуги дворника, в дополнение к холодной аренде. Из этой холодной аренды плюс доплата( Abschlag ) складывается теплая аренда. В лучшем случае эксплуатационные расходы и распределительный ключ ( Verteilerschlüssel ) должны быть согласованы уже в договоре аренды. Распределительный ключ определяет, как эксплуатационные расходы дома переносятся на отдельные квартиры.


Эксплуатационные расходы в Германии арендатор оплачивает либо как единовременную ставку, либо как предоплату, в зависимости от соглашения в договоре аренды. Редко все еще есть валовая арендная плата, в которую уже включены операционные расходы. Здесь арендодатель несет риск роста эксплуатационных расходов в одиночку. В новых договорах аренды согласована либо единовременная ставка, по которой арендодатель не должен взимать плату, либо предоплата.

В конце расчетного года все реализованные операционные расходы в Германии суммируются и сравниваются со доплатой арендатора. Если арендатор заплатил слишком много, он получает разницу обратно. Тем не менее, арендодатель также может потребовать доплаты. Важно, чтобы вы проверили это. Кроме того, арендодатель должен прямо назвать все расчетные позиции.

Как правильно создать расчет операционных затрат

Тот, кто должен представить расчет операционных расходов, должен знать правила. Они указаны в Гражданском кодексе § 556. Мы обобщили самое главное для вас:

  • Расчетный период может составлять не более двенадцати месяцев. Даже если арендатор уезжает через год и два месяца, необходимо сделать два счета.
     
  • Не позднее чем через двенадцать месяцев после окончания расчетного периода арендатор должен получить выставление счетов. Доплата арендодатель больше не может требовать по истечении этого срока.Если слишком много заплатили, то арендатор все равно может оспорить.
  • Назвать общую сумму недостаточно. Отдельные позиции должны быть перечислены, от отходов до горячей воды. Квитанции прилагать не нужно, но арендатор имеет право их просмотреть.
     
  • Арендатор должен иметь возможность вычислительно отслеживать, как происходит каждая сумма. Ключ распределителя, используемый при этом, должен быть назван и объяснен.
     
  • Звучит банально, но ошибочно: все авансовые платежи, произведенные арендатором, должны быть названы и вычтены из фактически понесенных операционных расходов.

Что должно быть в договоре аренды?

Слоган Арендатор берет на себя эксплуатационные расходы ” обязывает арендатора взять на себя все расходы в соответствии с постановлением об эксплуатационных расходах. Только другие расходы, такие как обслуживание огнетушителей и детекторов дыма, а также очистка водосточных желобов, должны быть названы по имени.

Будьте осторожны при покупке арендуемой недвижимости: существующий договор аренды продолжает применяться, и это зависит от формулировки. Если вы сомневаетесь, оплачиваются только позиции, перечисленные там. Изменить договор можно только с согласия арендатора.

Каковы на самом деле эксплуатационные расходы в Германии?

Немецкий союз арендаторов выпустил зеркало операционных расходов в октябре 2019 года, относящееся к 2017 году. Согласно этому документу, арендаторы платят в среднем 2,16 евро эксплуатационных расходов за квадратный метр жилой площади в месяц. Обзор постов:

Поземельный налог0,18 Евро
Вода вкл. Сточные воды0,35 евро
Отопление вкл. Горячая вода1,03 Евро
Лифт0,17 евро
Уборка улиц0,03 Евро
Уборка мусора0,17 евро
Очистка здания0,18 Евро
Уход за садом0,10 Евро
Общее электричество0,05 Евро
Очистка дымохода0,03 Евро
Страхование0,19 Евро
Дворник0,31 Евро
Домовладелец (уборка здания, зимняя служба)0,15 евро
Антенна, кабель0,13 Евро
Другой0,03 Евро

За отопление и горячую воду арендаторы в Германии платят самые высокие суммы. В среднем взимается 1,03 евро в месяц за квадратный метр. В 2014 году это было еще 1,39 евро. Падение связано с падением цен на энергоносители.

Как арендатор, вы можете использовать ежегодно публикуемое зеркало, чтобы проверить, правдоподобен ли ваш расчет операционных расходов.

Выбор правильного ключа рассылки

Несколько распределительных ключей имеют право: по потреблению, по жилой площади, по жилым единицам и по людям. Отопление и горячая вода в основном оплачиваются в соответствии с потреблением. Это, как говорится, арендодатель может свободно согласовать ключ переноса.

 Наш совет по квартирам: чтобы не усложнять расчет операционных расходов дополнительно, имеет смысл всегда выбирать ключ распределителя и придерживаться договора аренды, на который опирается сообщество владельцев .

 Это имеет то преимущество, что вы можете просто взять данные из годового отчета сообщества владельцев, не рассчитывая дальше. Кстати, ключ переноса по людям никогда не является хорошей идеей: каждый раз, когда количество жителей меняется в расчетный период, арендодатель должен перераспределить расходы в Германии снова.

Хорошо знать: если отсутствует договорная схема, законный распределительный ключ применяется по доле жилой площади, то есть по квадратным метрам.

Сроки оплаты эксплуатационных расходов в Германии

Если ежемесячный предоплата согласована, арендодатель должен оплачивать каждую арендную плату отдельно один раз в год в письменной форме. Расчет должен быть передан арендатору не позднее истечения двенадцатого месяца после окончания расчетного периода. Если для выставления счетов имеет решающее значение календарный год, то крайний срок-31 декабря. Если арендодатель пропускает срок, требования к арендатору исключаются. Если, конечно, хозяин не имеет представления о запоздалой расплате. Но долг платежной компании должен быть рассчитан ( случай из судебной практики районного суда города Кельна, 1 S 161/06).

Согласно BGH (картотека VIII ZR 107/08), арендодатель несет риск того, что выставление счетов не достигнет получателя вовремя. Определяющим является не дата почтового штемпеля, а доступ к арендатору. Если выставление счетов не прекращается, несмотря на напоминание, арендатор может удерживать дополнительные авансовые платежи до тех пор, пока арендодатель фактически не урегулирует операционные расходы.

При интересе купить квартиру в Германии можете посмотреть наш каталог на сайте.