Продажа квартиры в Германии и какие документы нужны для этого процесса.


Для того, чтобы продажа квартиры в Германии прошла гладко, вам понадобится ряд документов. Они предоставляют информацию о состоянии или особых характеристиках собственности. Полная и хорошо оформленная документация оставляет положительное впечатление у заинтересованных лиц.
Если вы продаете арендованную квартиру, процесс продажи квартиры в Германии немного сложнее. Хороший брокер предоставит вам все документы, необходимые для продажи, и поможет отслеживать процесс продажи в Германии.

Важные документы при продаже квартиры в Германии:
☐ Выписка из земельной книги ( Grundbuchauszug )
☐ Энергетический сертификат ( Energieauswеis )
☐ Строительный файл / описание ( Bauakte – Baubeschreibung )
☐ Строительные планы и план этажа ( Baupläne und Grundriss )
☐ Протокол собрания собственников (Protokolle der Eigentümerversammlung) 
☐ Заявления о жилищных пособиях и бизнес-план ( Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftsplan )
☐ Свидетельство о страховании здания (Haus  Versicherung )
☐ Договор управления недвижимостью ( Verwaltungsvertrag )
☐ Декларация разделения ( Teilungserklärung )
☐ Свидетельство об окончании раздела (Abgeschlossenheitsbescheinigung )
☐ Подтверждение проведения ремонта  (Sanierungsnachweise )
☐ Пакет всех данных по обьекту ( Expose )
Дополнительные документы на арендуемые квартиры:
☐ Договоры аренды, включая подробности последнего повышения арендной платы( Mietverträge mit Angaben auch mit letzten Mieterhöhung )
☐ Оплата дополнительных затрат ( Nebenkosten Abrechnung )
☐ Специальные контракты, такие как контракты на управление, контракты на техническое обслуживание и т. Д. ( Sondervertrage )

Выписка из земельной книги
Выписка из земельной книги является важным документом при продажа квартиры в Германии. В нем представлена ​​информация о структуре собственности, а также о возможных обременениях и ипотеке в связи с квартирой. Выписка из земельной книги
доказывает, что вы являетесь владельцем квартиры. Вы можете получить его в земельной книге соответствующего района, в
где находится ваша недвижимость.

Энергетический сертификат
С 2014 года собственники обязаны предъявить сертификат энергоэффективности при продаже квартиры.
Энергоэффективность собственности можно узнать из энергетического паспорта. Это, в свою очередь, приводит к затратам на отопление и возможные ремонтные работы. В случае квартир сообщество собственников заказывает сертификат энергоэффективности для всего здания и разделяет расходы. Энергетический сертификат действителен десять лет.

Строительный файл / описание здания
Самую важную информацию о квартире или доме можно найти в строительном файле
где расположена квартира. Это включает, например, структуру здания, состояние крыши и фасада
а также используемые строительные материалы из которых можно сделать выводы о состоянии
 имущество и необходимый ремонт. Вы можете получить описание здания в строительном управлении.

Строительные планы и план этажа
План здания с планом квартиры является частью описания здания. В чертеже есть прорези,
квадратные метры и вид с этажа. Специально для заинтересованных лиц, желающих самостоятельно вселиться в квартиру,
информация о размере или планировке комнат имеет решающее значение для вашего решения о покупке. План этажа
поэтому должны быть современными и иметь привлекательный дизайн. Планы здания также включают расчет жилой площади, полезной площади и жилой площади. Вы получите планы строительства в Управлении строительных норм или у соответствующего архитектора или застройщика.

Протокол собрания собственников
Решения собрания собственников о конструктивных мероприятиях, модернизации и т. д. заносятся в протокол. Они предоставляют информацию о состоянии недвижимости. Кроме того, потенциальные покупатели зачитывают протоколы организации сотрудничества между отдельными собственниками. Покупатель  квартиры в Германии в идеале получает протоколы последних трех собраний собственников.

Заявления о жилищных пособиях и бизнес-план
Заявления о жилищных пособиях составляются ежегодно и включают все расходы, которые сообщество собственников
пришлось взять на себя в соответствующий год. В дополнение к расходам, также указывается доход – например, для ремонтного резерва. Управляющий недвижимостью составляет бизнес-план из доходов и расходов.
Это дает дому деньги ( Hausgeld ), которые должны платить владельцы квартир. Так выигрывают покупатели – вместе информация о размере и развитии технического резерва – также впечатление о работе по управлению недвижимостью. Кроме того, его можно определить так же точно, как и затраты между предыдущим и будущим после разделение собственности после покупки.

Доказательство страхования здания
Только после юридической передачи, то есть записи в земельной книге, новый владелец может продолжить страхование продавца или оформить новое. Поскольку покупная цена обычно является изменением бремени , покупатель должен знать, доступна ли страховка здания. Договор купли-продажи регулирует, как пропорционально
затраты подлежат компенсации. Кроме того, банк обычно требует подтверждение наличия страховки здания для собственной защиты.

Договор управления недвижимостью
Обязанности управляющего и вознаграждение регулируются договором управляющего недвижимостью. Контракт на управление
остается, когда квартира продается, и, следовательно, также актуален для покупателя как нового владельца. Хорошее управление жилым комплексом также производит положительное впечатление на потенциальных покупателей.

Декларация разделения
Так называемые внутренние отношения товарищества собственников квартир изложены в декларации о разделении. В документе указано, какие квартиры или части домов принадлежат какому владельцу, могут использоваться исключительно ими или находиться в совместной собственности на общих правах использования.
В декларацию разделения также входит выделение подвальных и чердачных помещений, парковочных мест или гаражей.
частным владельцам. Объявление о разделении находится в земельной книге или в управлении недвижимостью и подлежит
дополнению общественным заказом. В общественном порядке есть особые права пользования садами
и тому подобное, а также в целях частного, профессионального или коммерческого использования.

Сертификат об окончании раздела
Свидетельством о сдаче продавцы подтверждают, что квартира
действует как юридически отдельная единица с собственным доступом. Свидетельство о завершении является частью декларации о разделении.

Свидетельство ремонта
Чтобы покупатель мог оценить состояние квартиры или дома, то владелец предоставляет ему список выполненных ремонтных работ. Он содержит подробные сведения о
мероприятия, проводимые в прошлом для ремонта или модернизации.

Экспозиция
Экспозиция содержит все важные данные об имуществе, такие как год постройки, тип собственности, информацию о размере или фотографии
собственности. Хорошо структурированная экспозиция предоставляет потенциальным покупателям наиболее важные ключевые данные, планы этажей и
значимые фотографии. Фотографии, в частности, производят важное первое впечатление. Следовательно, может
для этого стоит нанять профессионального фотографа.

Дополнительные документы на арендуемые квартиры

В случае квартир, которые продаются в аренду, необходимо учитывать дополнительные особенности. Это включает
Например, выбор группы покупателей и адаптированная для них стратегия продаж: помимо частных лиц, которые хотят сами переехать в квартиру, также рассматриваются инвесторы, которые часто сдают в аренду.

Договоры аренды с подробностями о последнем повышении арендной платы
В договорах аренды предыдущего арендатора содержится информация об уровне арендного дохода и его развитии за счет повышения арендной платы. Если в квартире остается предыдущий арендатор, покупателю также требуется подтверждение актуально о его своевременной арендной плате. Потому что ,как новый владелец, покупатель берет на себя все права
и обязательства по существующему контракту.

Расчет платы за обслуживание
Покупатель получает счета за коммунальные услуги за квартиру, чтобы иметь возможность оценить расходы на отопление, воду и т. Д. В процессе по продажа квартиры в Германии лицо, которое было владельцем квартиры, когда были понесены расходы, несет ответственность за выставление счетов. От арендатора не могут быть запрошены промежуточные отчеты.
 Продавец обязан сотрудничать при составлении заявления.

Специальные контракты
Услуги по специальным договорам, заключенным сообществом собственников, также должны оплачиваться будущим собственником. Вот почему ему необходимо изучить контракты, чтобы определить затраты перед покупкой и уметь оценить. Специальными контрактами могут быть, например, контракты на техническое обслуживание или уборку.

Не можете найти документы?
Не все документы всегда доступны владельцу. Многие из необходимых документов должны быть поданы в первую очередь, что обычно связано с затратами и временными затратами. Опытный брокер поможет вам оформить все необходимые документы и будет сопровождать вас на протяжении всей продажи. Потому, если у вас предстоит продажа квартиры в Германии, то будем рады вам помочь по всем выше указаным вопросам.