Натиск на новые квартиры новостройки в Германии велики. У заинтересованных лиц не так много времени, и часто приходится выбирать, когда дом еще не построен. Поэтому желательно заранее хорошо проинформировать себя.

Положение вряд ли может быть более сложным: все больше федеральных граждан Германии хотят купить домовладение . Ведь банковские проценты по кредитам низки как никогда. Прежде всего, квартирное жилье стоят высоко в курсе. Но рынок раньше пустовал во многих городах. По словам федерального института строительства Германии, городских и космических исследований (BBSR), в регионах рост предложения не отстает от спроса. Доступное старое жилье уже давно дефицитно, поэтому натиск сосредоточен на новых объектах. Но и их мало.
В результате: запланированные проекты вырываются из рук застройщиков за несколько лет до завершения. Тот, кто покупает у застройщика, экономит много работы, а также имеет много преимуществ так как покупатель может на стадии котлована купить квартиру дешевле чем она уже будет стоить на фазе завершения строительства Но есть и риски. Часто покупатели также занимают слишком мало времени для их анализа. Некоторые инвестировали больше энергии в покупку автомобиля, чем в покупку недвижимости, сообщает застройщик. “Многим людям не ясно, во что они ввязываются”,-говорит Ева Рейнгольд-Постина из Ассоциации частных застройщиков (ВПБ).

Старую или новую квартиру с новостройки в Германии

Покупка новой недвижимости с проспекта более рискованна, чем приобретение уже существующую  квартиру. В конце концов, качество исполнения строительства нельзя оценить, если дом еще не стоит вообще. С другой стороны, те, кто посещает старое здание, обычно могут с помощью экспертов очень хорошо оценить, в порядке ли отдельная квартира и правильно ли строительное вещество всего дома, крыша, подвал, отопление, как объясняет Йорг Сахр, эксперт по финансированию строительства из фонда Warentest.

Рассчитывается, как правило, ожидаемое финансовое бремя от предстоящих  ремонтных работ, достаточно ли резерва на техническое обслуживание сообщества, какие соседи там уже живут, каково настроение в доме. Покупается, как видно. “Ни одна покупка недвижимости не обходится без рисков, но в старом строительстве они в основном управляемы”, – говорит архитектор Рейнгольд-Постина.

Плата за нерешительных в новостройки в Германии

Те, кто ищет новую квартиру, должны принять решение о покупке во многих городах уже на раннем этапе. Привлекательные квартиры в новостройках Германии частично проданы еще до того, как первый экскаватор выкатился на строительную площадку. Поэтому многие застройщики также отказываются от образца жилья для привлечения покупателей ведь и так всё раскупается. Раздражает покупателей высокая плата за бронирование для нерешительных. Хотя они будут рассчитаны на приобретение. Но если покупатель в  перспективе отменяет покупку, деньги обычно уходят как потерянные.

Сложные контракты

Строительные контракты сложны. Поэтому желающие купить квартиру в Германии у застройщика должны знать: по крайней мере 14 дней у них остается время для конечного ответа застройщику. Также нотариус в Германии должен предоставить покупателям строительную документацию за две недели до даты заверения. Без проверки специалистом по строительному и архитектурному праву лучше не подписывать договор купли-продажи, советует Рейнгольд-Постина.

Только после экспертной проверки покупатель может адекватно оценить, что относится к нему, например, с точки зрения оборудования, залога, домашних денег, правил сообщества или целей оплаты. “Люди не просто покупают только квартиры, как многие считают”,-говорит Рейнгольд-Постина. Они становятся совладельцами всего жилого комплекса. Неоднократно отсутствовали в документах планы и расчеты, согласно опыту аудиторов ВПБ. Покупатели должны с осторожностью ожидать примерно полугодовой задержки строительства и не отменять арендуемую квартиру где пока живут опрометчиво, советует ВПБ. Те, кто не планирует дополнительные расходы, быстро попадают в финансовую ловушку. Членство в одной из ассоциаций защиты строителей уже может окупиться при проверке контракта.

Обезопаситься заранее от банкротства

Законная защита прав потребителей для покупателей частной недвижимости в сделках застройщика недостаточна, критикует ВПБ. Поэтому покупатели должны быть хорошо осведомлены заранее. Это включает в себя, например, просмотр существующих объектов застройщика, прослушивание, получение кредитного отчета о застройщике на ранней стадии, рекомендует ассоциация “жилье в собственности”.

У застройщиков, которые уже давно находятся в бизнесе и имеют много ссылок, покупатели, как правило, лучше всего выделяются. Небольшие застройщики, не имеющие опыта, с другой стороны, рискуют – особенно если они становятся банкротами.У фирмы которая уже неоднократно боролась с финансовыми махинациями, лучше не подписываться. Потому что если она банкротится во время строительства, это настоящее фиаско.

Если ход строительства застопорился еще до банкротства, покупатели ни в коем случае не должны отступать от договора купли-продажи, предупреждает ВПБ. В противном случае теряется ваш единственный залог банкротства, а именно уведомление о порядке в земельном кадастре, которое идентифицирует покупателя как будущего владельца имущества. Если разорение не отменяется, уплаченные деньги, как правило, пропадают. Но строительный кредит продолжается.

Платить в рассрочку

Только после того, как договор нотариуса подписан, покупатель также обязуется оплатить все ступени строительства, которые в зависимости от федеральной земли Германии, бывают от 7 до 10 ступеней в новостройки в Германии. Деньги должны течь по ходу строительства. Авансовые платежи приемлемы только в том случае, если застройщик выдает своему банку самозанятую банковскую гарантию на имя покупателя.

Первый взнос должен течь только с указанием разрешения в земельном кадастре. Несмотря на всю осторожность, подводные камни в праве на отставку застройщика всегда подстерегают, говорит пресс-секретарь ВПБ. В то время как покупатель не может отступить от своего договора, некоторые продавцы с удовольствием сохранили возможность отступить от договора в течение четырех недель, если найдется перспективнее покупатель, которая заплатит еще больше денег за новую квартиру. Если компания действительно разорвет сделку, первый покупатель застрянет в своем кредитном договоре.

Один для всех

Даже если новое здание работает без проблем, покупатели должны интересоваться всем комплексом, а не только собственной квартирой. Если речь идет о таких необходимых вещах, как теплоизоляция, крыша, соединения, домашняя и отопительная техника, наружные установки и подземные гаражи, будущие владельцы должны объединиться и отправить собственных независимых экспертов для проверки строительных площадок, советует ВПБ. Это разрешено.  Чем больше экспертов смотрит, тем больше недостатков может быть обнаружено вовремя. Обратите внимание: первый управляющий домом в основном определяется застройщиком. Так написано в договорах.

Осторожность также уместна, если общая собственность должна быть снята контролерами, предложенными администратором дома. Это в конечном счете означает: строительная компания контролирует себя.

Дорогой спор

Во многих случаях покупка проходит бесконфликтно. Согласно исследованию ассоциации защиты строителей, частные строители должны ожидать наибольшего ущерба и гарантийных дефектов с первого по третий год после завершения строительства. Но поскольку уже сразу после строительства, как правило, переводится 94,4 процента от общей суммы, покупатели больше не имеют средства давления в руках при жалобах. Если частные покупатели квартир в конечном итоге обращаются в суд, это в среднем гордая стоимость спора 26 000 евро плюс судебные и судебные издержки в Германии, согласно исследованию BSB. Кроме того, для экспертных заключений взимается около 3800 евро, для самостоятельных процедур доказательств-9300 евро.