Решающим пунктом при строительстве и покупке дома являются текущие расходы на содержание будущей недвижимости. Позиция, которую не следует недооценивать: налог на имущество в Германии: когда вы, как домовладелец, должны платить налог? Как высоко она падает и что еще нужно знать о ней?

САМОЕ ГЛАВНОЕ ДЛЯ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ С ПЕРВОГО ВЗГЛЯДА:

  • Каждый владелец земельного участка платит налог на имущество в Германии – это включает в себя кондоминиум (пропорционально размеру земельного участка)
  • Она является вторым по значимости источником дохода муниципалитетов
  • Расчет этого “реального налога” сложен и основан на стоимости земельного участка и существующих или недавно построенных зданиях
  • Из-за различных единичных значений и подъемных ставок налог значительно варьируется от региона к региону – в среднем от 323 до 771 евро/год
  • С 1 января 2025 года в связи с реформой налога на имущество, принятой в 2019 году, действуют новые правила налога на имущества

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ-ЧТО ЭТО, СОБСТВЕННО, ТАКОЕ?

Тот, кто владеет земельным участком в Германии, платит налог на недвижимость. Налоговый должник является владельцем, зарегистрированным в земельном кадастре. Налог на имущество в Германии называется так называемым налогом на субстанцию или налогом на имущество. Реальный налог разработан, связанный с объектом. 

Налог взимается ежегодно в начале года муниципалитетом или властью города и, как правило, ежеквартально. Поскольку основы расчета различаются, с одной стороны, в Восточной и Западной Германии, а с другой стороны, каждый муниципалитет устанавливает свой собственный подъемный набор, сумма затрат очень сильно зависит от региона земли. Земельный налог – один из древнейших налогов – он взимается еще с императорских времен. Кроме того, она является одним из самых доходных налогов после налога на прибыль как второй по значимости источник дохода для муниципалитетов и вымывает в общей сложности до 15 миллиардов евро в муниципальную казну.

В принципе, законодатель знает два вида налогов на недвижимость:

  • Налог на недвижимость A: Площадь земельного участка для использования лесным и сельским хозяйством
  • Налог на имущество B: застроенный или неразвитый участок для строительного или иного использования

И: После реформы налога на имущество, принятой в 2019 году (подробнее см. Ниже), не позднее 2025 года будет введен еще третий вид, налог на имущество C. Здесь на зрелые, но незастроенные участки дополнительно муниципалитетами устанавливается более высокий подъемный набор, если не будет произведена застройка. Налог на недвижимость C предназначен для торможения спекулянтов и в то же время для предоставления стимулов для создания нового жилья.

 В чем разница налога на имущество от налога на приобретение земли?
Основной налог на приобретение вы, как покупатель земельного участка или имущества, платите только один раз после подписи в договоре купли-продажи. Она взимается соответствующим регионом и составляет определенный процент от суммы покупки – от 3,5 до 6,5 процента от цены покупки.

КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ ?

Расчет налога на имущество относительно сложен. Налоговое ведомство использует три компонента для расчета суммы налога. Факторы:

1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЛИ УЧАСТОК как ЕДИНИЦА:

Орган определяет, какова была бы стоимость земли и (если таковые имеются) имущества на крайний срок 1.1.1935 в Восточной Германии и 1.1.1964 в Западной Германии. Таким образом, для пустого участка расчет очень прост, потому что только значение направления земли из года гравировки умножается на площадь участка в квадратных метрах. 

Если дом заново построен или уже существует строительство, налоговое ведомство создает расчет стоимости прибыли или материальной стоимости-на основе цифр 1935 и 1964 годов соответственно:

Процедура стоимости прибыли используется финансовыми ведомствами для кондоминиумов, одно – и двухсемейных домов, а также смешанной недвижимости. Для этого к годовой сырой арендной плате, которую арендатор должен был заплатить в 1964 или 1935 году, применяется множитель. Он учитывает факторы, которые увеличивают или уменьшают стоимость, такие как возраст, характер, расположение и оснащение дома.

Если годовая сырьевая аренда за 1935 или 1964 год не установлена, применяется метод материальной стоимости. Здесь суммируются значения земельного участка, здания и внешнего комплекса – на основе их производственных затрат 1964 и 1935 годов. Метод материальной стоимости используется в основном для предыдущих роскошных домов и особенно качественных земельных участков.

2. РАЗМЕР НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО:

Этот фактор закреплен в налоговом законодательстве. Таблица дает обзор ставок промилле в старых регионах:

СТАРЫЕ регионы

Частный дом до 38.346, 89 евро:2,6 ‰
Односемейный дом за все,что превышает 38 346, 89 евро:3,5 ‰
Двухквартирный дом:3,1 ‰
Другая жилая недвижимость:3,5 ‰
Сельское и лесное хозяйство:6 ‰

Показатель налога на имущество в Германии также отличается в новых федеральных землях, здесь 5-10 % применяется – таким образом, он заметно выше, чем в Западной Германии.

НОВЫЕ регионы


Показатели налога на имущество новые федеральные земли
 Группы земельных участков
Общинные группы (жители)
до 25 000От 25 000 до
1 000 000
более 1 000 000
Старые здания без односемейных домов101010
Новостройки без односемейных домов876
Односемейные дома Старые здания
до 15.338, 76 EUR Единая стоимость
1086
превышение суммы101010
Односемейные дома Новостройки
до 15.338, 76 EUR Единая стоимость
865
превышение суммы876
незастроенные участки101010

3. ПОДЪЕМНЫЙ КОМПЛЕКТ КОММУНЫ:

Подъемный набор-это ценность, индивидуально принятая коммуной. По данным ТПП, средний показатель по всей стране в 2019 году составляет 539%, он колеблется от коммуны до коммуны между минимумом 80% и максимальной ставкой 995 %.

Формулы для расчета налога на имущество в Германии:
Единичная стоимость x Размер налога на имущество = Сумма налога на имущество Сумма налога на
имущество x Подъемный набор = годовая сумма налога

ПРИМЕР СЧЕТА ЗА ДОМ:

Семья приобретает дом своей мечты в деревне регион в Баден-Вюртемберге. Вскоре после этого она получит от компетентного налогового органа уведомление о сумме измерения налога на имущество Германии. Ваша недвижимость или участок, застроенный односемейным домом, были назначены налоговым ведомством стоимостью 44 000 евро (крайний срок 1964 года). Из этого теперь вычисляется сумма измерения:

38 346, 89 х 2,6 ‰= 99,70 евро
44.000-38.346, 89 евро= 5.653, 11 x 3,5 ‰= 19,79 евро
99,70 + 19,79= 119,49 евро

Вскоре после этого следует еще одно уведомление органа о сборе, который должен быть уплачен. Подъемный комплект населенного пункта указан в нем на 340 % :

Размер налога на имущество x подъемный комплект= Налоги на недвижимость/ год
119,49 Евро х 340 %= 406,27 евро

Ежегодные сборы для нашей семьи составляют 406,27 евро и оплачиваются в четыре ставки. Подъемный набор коммуны для налога на имущество в Германии можно найти в муниципальном уставе 

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ: БОЛЬШИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

В исследовании, проведенном Институтом немецкой экономики Кельна по заказу дома и земли Германии в 2018 году, было изучено бремя образцовой семьи (четырехместного бюджета со стандартным односемейным домом) налогом на недвижимость в 100 крупнейших городах Германии. Этот “рейтинг налога на имущество 2018 года” показывает явные различия в размере налогового бремени, в зависимости от места жительства на несколько сотен евро в год.
Таким образом, самый низкий налог на имущество в Гютерслохе составляет 323 евро, а в Регенсбурге-335 евро в год. В Берлине (686 евро) и Дуйсбурге (724 евро) она чрезвычайно высока – лидером является Виттен в NRW с 771 евро.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧТО ВЛАДЕЛЕЦ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ О НАЛОГЕ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

1. ИЗМЕНЯЕТСЯ ЛИ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ ПРИ ПОКУПКЕ/ПРОДАЖЕ?

При покупке или  продаже земельного участка и имущества – без строительных изменений – меняется только ответственный налогоплательщик, но не размер налога: объект получил от налоговой службы собственный фиксированный налоговый номер, который теперь передается новому собственнику по земельному кадастру. Но вы получите свой собственный новый отчет, который информирует о сборах. Однако, если домовладение будет разделено, новые объекты получат свои собственные налоговые номера и соответствующие собственные уведомления о сборах.

2. КАК УЗНАТЬ ПОДЪЕМНЫЙ НАБОР МУНИЦИПАЛИТЕТА?

Подъемный набор компетентной коммуны для налога на имущество можно найти в муниципальном обьекте, который можно найти онлайн или непосредственно на месте в городской управлении местной администрации. Он может отличаться от подъемной ставки по налогу на прибыль и от налога на имущество .

3. МОЖЕТ ЛИ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ БЫТЬ ПЕРЕВЕДЕН ПРИ АРЕНДЕ?

Да, это так: пропорционально ключу переноса вы можете передать сборы арендатору в качестве коммунальных услуг.

Совет: Например , если вы планируете односемейный дом с одноместной квартирой или многоквартирный дом, вы можете установить площадь жилых помещений в качестве ключа распределения и передать часть налога на недвижимость за арендуемые квартиры арендаторам.

4. МОЖНО ЛИ УВЕЛИЧИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Поскольку налог на имущество является очень важным источником дохода для городов и муниципалитетов, подъемные ставки во многих местах регулярно повышаются, особенно во времена дефицитных государственных бюджетов. Увеличение также следует, если на незастроенном до сих пор участке строится дом или выращивается существующая недвижимость, то есть если стоимость участка увеличивается. При утверждении зданий налоговая служба затем установит новую стоимость.

5. НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ПРАВО НАСЛЕДОВАНИЯ?

Хотя он не является землевладельцем, на самом деле наследодатель, то есть арендатор, должен платить налог на имущество, поскольку он считается „экономическим владельцем“ для налоговой службы. Сумма рассчитывается так же, как и при покупке земельного участка.

6. КАК ВЫПЛАЧИВАЕТСЯ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ?

Налоговое уведомление вы получаете от соответствующего налогового органа, и туда же идет оплата. Уведомление вы получаете о ежегодной сумме налога, но оно выплачивается ежеквартально, соответственно с 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. Оплачивается тот, кто будет руководствоваться в земельном кадастре в качестве собственника к 1 января года. В случае продажи в течение года в договоре купли-продажи может быть указано, в какой сумме покупатель выплачивает продавцу налоговое бремя оставшихся месяцев.

7. МОЖНО ЛИ ОСВОБОДИТЬСЯ ОТ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО?

В принципе, некоторые некоммерческие организации (клубы, церкви) и государственные учреждения не должны облагать налогом свою земельную собственность. Частные владельцы могут быть освобождены от уплаты налога на имущество только на особых условиях – например, в случае вакансии из-за сложного регионального рынка недвижимости или в связи с ремонтом:

ПРИЧИНА ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ АРЕНДЫ БЕЗ СОБСТВЕННОЙ ВИНЫ:

Если арендуемая квартира пуста из-за повреждения воды, пожара или отсутствия спроса, вы можете подать заявку на смягчение налога на имущество. Однако в последнем случае необходимо доказать, что вы активно стремились к аренде.

ПРИЧИНА ОСВОБОЖДЕНИЯ архитектурного ПАМЯТНИКА:

При исключительно высоких затратах на реконструкцию и сохранение объектов недвижимости, значительно превышающих доходность от объекта, возможно смягчение или освобождение.

РЕФОРМА НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО: ЧТО ИЗМЕНИТСЯ, КОГДА?

В 2018 году Федеральный конституционный суд после длительного политического обсуждения объявил текущую налоговую оценку налога на имущество неконституционной – стоимость земли 1935 и 1964 годов больше не является основой для единичной стоимости. Предыдущее положение“относитесь к равным земельным участкам по-разному и тем самым нарушаете заповедь равного обращения, закрепленную в основном законе”.

В конце ноября 2019 года Федеральный совет одобрил земельную налоговую реформу. По состоянию на 1 января 2022 года около 36 миллионов земельных участков в Федеративной Республике должны быть впервые оценены по новому законодательству. Налог на имущество в соответствии с новым законодательством подлежит уплате с 1 января 2025 года.

ЧТО КОНКРЕТНО ИЗМЕНИТСЯ ПОСЛЕ РЕФОРМЫ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО?

1.Изменение: Текущие значения: определение стоимости в будущем ориентировано на текущие цифры: стоимость направления земли, статистическую чистую холодную арендную плату для оценки здания и факторы, изменяющие стоимость, такие как возраст и тип недвижимости.

Цель состоит в том, чтобы определить ценности более точно и справедливо. Политика и заинтересованные стороны обещают себе более справедливое распределение и более высокое принятие налогового бремени: „Живу ли я на вилле в отличном месте или в несуразном старом здании на окраине города, разница и должна отражаться в налоге на недвижимость.

 Это важно, чтобы она была принята народом и воспринималась как справедливая“, – сказал, например, Гельмут Деди, главный исполнительный директор Немецкого дня реформ. После реформы часть землевладельцев будет платить больше, чем раньше, другая часть будет освобождена – но общая сумма, которую получают муниципалитет и муниципалитеты, должна оставаться примерно такой же.

2.Изменение: снижение показателей: налоговые показатели значительно корректируются вниз, что должно компенсировать увеличение стоимости недвижимости с 1935 и 1964 годов.

3.Изменение: корректировка подъемных наборов: муниципалитеты должны изменить подъемный набор таким образом, чтобы их доходы оставались постоянными.

4.Изменение: Новый налог на недвижимость C: неиспользованная, но готовая к застройке земля получит более высокую подъемную ставку с недавно введенным налогом на недвижимость C для содействия строительству жилья.

ПРИВЕДЕТ ЛИ РЕФОРМА К РОСТУ НАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

“Как изменятся выплаты налога на имущество отдельных налогоплательщиков, ответить невозможно, тем более что нынешние платежи по налогу на имущество распределены очень неравномерно“, – сообщает Федеральное министерство финансов на своем сайте по налоговой реформе на имущество.

После объявления о реформе быстро появились первые опасения, что многим землевладельцам в будущем придется платить больше налога на имущество, чем раньше. Земельная налоговая реформа должна быть в принципе – в целом – нейтральной к затратам. 

Муниципалитеты должны получать примерно такие же доходы, которые землевладельцы в целом уже  платят. Однако для этого муниципалитеты должны соответствующим образом скорректировать свои подъемные комплекты. Однако в какой степени местные власти на самом деле это сделают, не уверены, поскольку они не обязаны по закону.

Некоторые профессионалы предполагают, например, что взносы за

  • классические односемейные дома и
  • Жители крупных городов или желанных мест, скорее всего, будут расти

Меньше взносов вы, скорее всего, ожидаете для

  • Многоквартирные дома и
  • Жители слабо развитых районов

ВЫВОД: НЕ НЕДООЦЕНИВАЙТЕ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Для местных властей налог на имущество в Германии является чрезвычайно важным источником дохода. Однако их расчет сложен, и все еще действующий метод расчета основан в качестве основы на устаревших, давно не близких к реальности значениях 1935 и 1964 годов соответственно. Поэтому предстоящая реформа приветствуется из соображений справедливости.

Но для строителей и начинающих домовладельцев в основном верно: налог на недвижимость не следует недооценивать как фактор затрат! Если в основе вышеупомянутого исследования 2018 года лежит средняя сумма налога на недвижимость для односемейного дома в крупном немецком городе составляет 470 евро. Только в обычных рамках финансированиядома, то есть в течение 20-25 лет, таким образом, в среднем 9.400 – 11.750 евро налога на недвижимость – во многих районах, особенно мегаполисах, еще значительно больше.

Итак, кто должен смотреть на евро при строительстве и особенно экономно хочет строить, он должен быть вполне осведомлен о размере налога на имущество, который может сильно колебаться от коммуны к коммуне и региона к региону.