Продажа арендованной квартиры в Германии: советы по быстрому урегулированию

Квартира в Германии и продажа сданной квартиры в Германии ставит перед собственником особые задачи. К арендуемым квартирам относится следующее: «Покупка не снижает арендную плату». Это означает, что при продаже арендуемой квартиры в существующей аренде ничего не меняется. Аренда влияет не только на продажную цену, целевая группа покупателей также отличается от целевой группы незавершенной недвижимости.

В настоящее время владение недвижимостью – одно из самых безопасных вложений.Квартира в Германии, это надёжное вложение. Тем не менее, есть основания выставить на продажу так называемое «бетонное золото». Возможно, развод вынудит вас разделить совместно инвестированные активы, для работы может потребоваться долгосрочное проживание или вам может потребоваться большая сумма наличных денег. Однако, если это квартира в Германии, сдаваемая внаем, при продаже необходимо учитывать некоторые особенности. Кому можно продать сданную квартиру? Может ли владелец отменить договор аренды, если хочет продать квартиру? Вы можете найти ответы на эти вопросы и полезные советы в этом руководстве.

1. Какие проблемы возникают при продаже арендуемой недвижимости?

Покупка не нарушает арендную плату (§566 BGB)

При продаже арендованного кондоминиума аренда сохраняется. Это означает, что покупатель, который не использует квартиру для собственных нужд, автоматически берет на себя существующий договор аренды и, следовательно, арендатора предыдущего владельца. Согласно § 566 пункта 1 BGB, вместо арендодателя приобретатель вступает в права и обязанности, возникающие в результате аренды в течение срока его владения. Соответственно, прекращение в связи с продажей недвижимости невозможно.

Арендаторы имеют защиту от расторжения договора

Арендуемая квартира в Германии или дом часто не могут быть проданы на тех же условиях, что и свободная недвижимость. Причина: многие арендаторы отказываются освобождать квартиру в конце срока уведомления и борются в суде за свои права. Перед судебным разбирательством с неопределенным исходом многие розничные покупатели пугаются. В конце концов, процедура выселения не только требует времени, денег и нервов, но и откладывает дату въезда на неопределенный срок.

Расторжение договора возможно только при наличии законного интереса

Без дальнейших церемоний новый владелец не может выселить арендаторов, потому что арендатор становится непосредственным сторонним владельцем арендуемой квартиры. Законное расторжение договора возможно в соответствии с § 573 пункта 1 предложение 1 BGB только в случае законных интересов арендодателя. Законная заинтересованность в прекращении аренды существует в случае нарушения договорных обязательств арендатора (например, квартира в Германии не поддерживается в надлежащем состоянии), в случае, если она препятствует надлежащей экономической эксплуатации имущества, при которой владелец будет испытывать значительные недостатки (также называемые отказом от использования), или в случае собственных потребностей. В этом случае новый владелец должен доказать и обосновать достаточно, что он купил недвижимость для собственных нужд. Только тогда он сможет объявить о собственных потребностях и обязать арендаторов выехать в течение установленного законом срока уведомления.

Дорогая альтернатива: договор аренды

Квартира в Германии с арендатором без достаточного обоснования и аренда не может быть отменена новым владельцем в одностороннем порядке. Тем не менее, он может предложить арендаторам договор об отмене аренды и предложить привлекательное отступные пособие. В этом соглашении о расторжении, независимо от обычного законодательства, оговаривается срок выселения для арендуемой квартиры. Таким образом, аренда прекращается по обоюдному согласию.

Право на осмотр арендодателя-разрешение арендатора необходимо?

Если вы планируете продать свою съемную квартиру, у вас есть право на осмотр квартиры. В этом случае арендатор должен предоставить арендодателю возможность осмотреть арендуемую вещь с заинтересованными лицами, заинтересованными в покупке. Даты осмотра должны быть заранее согласованы между арендатором и арендодателем вовремя и могут проводиться только в обычное время утром или во второй половине дня. В объявлении арендодатель также должен указать цель осмотра, чтобы временные и пространственные усилия были заметны для арендатора. Даже если владелец в основном имеет право на осмотр при предстоящей продаже арендуемой квартиры, арендатору не нужно терпеть любое количество дат. Согласно общепринятому законодательству, осмотры разумны один раз в неделю. Кроме того, во время даты осмотра следует позаботиться о том, чтобы соблюдать конфиденциальность арендатора.

Права арендаторов в случае смены собственника:
1.Арендаторы имеют право преимущественной покупки, если многоквартирный дом разделен на индивидуальные квартиры.

2.Арендаторы имеют защиту от выселения в случае смены владельца, при этом существующий договор аренды остается в силе.

3.Арендаторы защищены от повышения арендной платы в ходе смены собственника, за исключением случаев повышения арендной платы в связи с модернизацией или корректировкой местной сравнительной арендной платы.

4.Арендаторы имеют право внести свою арендную плату в местный суд, если структура собственности еще не была окончательно выяснена.

5.Арендаторы имеют право отказаться от просмотра. Тем не менее, вы должны разрешать просмотр один день в неделю (иногда реже), который вы заранее определяете с арендодателем и потенциальными покупателями.

2. Пользователи для личных нужд: когда можно зарегистрировать собственные потребности и выселить арендатора?

Важными предпосылками для расторжения договора для собственных нужд являются:

  • арендодатель или родственник хотят сами заселить квартиру
  • расторжение должно быть аккуратно обосновано и, при необходимости, может быть проверено арендатором
  • необходимо соблюдать установленный законом срок уведомления
  • уведомление о собственных потребностях требует письменной формы
  • Собственные потребности имеют право только для определенных групп людей

Когда использование квартиры считается „собственностью”? После смены владельца новый владелец может зарегистрировать собственные потребности, если он сам хочет использовать всю квартиру в жилых целях. Он также имеет право уволиться с арендатора, чтобы предоставить жилье лицам из его более близкого окружения, например, членам семьи. Новый владелец также должен иметь возможность предъявить веские основания для расторжения договора.

Уполномоченные лица группы для расторжения являются:

  • Родители, бабушки и дедушки, дети, внуки
  • Братья и сестры
  • Супруг, живущий отдельно, без заявления о разводе
  • Зарегистрированный партнер по жизни без текущей заявки на отмену
  • Племянники и племянницы
  • Зятья и родственники (если брак все еще существует)
  • Кузина и кузен
  • Внучатый племянник и внучатая племянница
  • Отчимы, внуки и дети
  • Шурин и невестка
  • Дядя и тетя
  • Домочадцы, такие как помощники по дому или лица, осуществляющие уход

Покупатель должен соблюдать срок уведомления

Если арендаторы согласятся на расторжение договора, новому владельцу квартиры все равно придется подождать от трех до девяти месяцев, прежде чем он сможет самостоятельно получить свои собственные четыре стены. Так долго длится установленный законом срок уведомления. Сколько времени точно пройдет до даты въезда, зависит от продолжительности аренды, которую предыдущий владелец поддерживал с арендаторами.

Срок аренды и   Срок предупреждения

до 5 лет –  3 Месяца

5-8 лет –  6 Месяцев

более 8 лет –  9 Месяцев

Прежде чем новый владелец сможет выселить арендаторов, имущество уже должно вступить в законную силу и перейти в его собственность. В этом случае недостаточно только подтвержденного договора купли-продажи и подачи уведомления о разрешении. Смена владельца должна быть нотариально заверена и внесена в земельный кадастр имущества.

Срок блокировки до десяти лет при преобразовании жилья отпугивает многих покупателей

Для так называемого преобразованного жилья, то есть для квартира в Германии ( квартиры ), которые преобразуются в собственность в течение срока аренды, существует период блокировки уведомления. Этот период блокировки расширяет защиту арендаторов от выселения как минимум до 3 лет, причем индивидуальный срок блокировки может составлять даже до десяти лет, в зависимости от региона в Германии (§ 577a пункт 1 предложение 1 BGB). Крайний срок начинается, как только новый владелец будет зарегистрирован в земельном кадастре. По истечении срока применяется обычная защита от расторжения. Для получения дополнительной информации о сроках блокировки уведомления в регионах ознакомьтесь с нашим руководством по уведомлению о собственных потребностях.

Внимание: арендаторы имеют право преимущественной покупки.
Также следует отметить, что арендатор имеет законное право преимущественной покупки при преобразовании жилой площади. Это право преимущественной покупки означает, что арендатор имеет право приобрести квартиру, в которой он живет, раньше других покупателей.

3. Кому я могу продать арендованную квартиру?

Недвижимость считается “безопасным убежищем ” для денежных вложений

Те, кто хочет продать арендуемую квартиру, должны ожидать более низкого спроса на рынке жилья, чем при продаже пустующей квартиры. Соответственно, владельцы должны были установить розничную цену до сих пор. Но эта тенденция снижается. При нынешнем низком уровне процентных ставок все меньше и меньше людей хотят накапливать свои активы в банке. Более заманчивым является инвестирование в безопасные материальные ценности с высокой ожидаемой доходностью, такие как недвижимость.

Благодаря стабильному рынку недвижимости инвестиции в квартиры или дома являются одним из самых безопасных денежных вложений. Это увеличивает спрос-и это определяет цену продажи. Поэтому владельцам, которые хотят продать арендованную квартиру, особенно в тех случаях, когда их недвижимость находится в желанном мегаполисе, таком как Гамбург, Мюнхен, Дюссельдорф и Берлин, больше не нужно ожидать финансовых потерь.

Арендуемые квартиры интересны инвесторам

Инвесторы часто являются компаниями по недвижимости или инвесторами. Вы не намерены использовать квартиру самостоятельно, но хотите получить как можно более высокую доходность за счет увеличения стоимости объекта на протяжении многих лет, тем самым приумножая свои активы. Некоторые инвесторы заинтересованы в арендуемом жилье, поскольку они могут установить более высокую стоимость аренды при новой аренде или принять комплексные меры по модернизации. В этом случае арендуемая квартира является препятствием. Но, как правило, инвесторы все еще заинтересованы в арендуемом жилье, так как для них это устраняет необходимость в поиске арендатора.

4.Продажа арендуемой квартиры инвесторам

В отличие от покупателей, желающих приобрести квартиру в Германии самостоятельно, у инвесторов меньше эмоциональных причин, таких как залитая светом гостиная, современные ванные комнаты или красиво засаженный сад, и у них на первый план выходят: для них важен исключительно прирост стоимости недвижимости. 

Соответственно, процесс продаж протекает рационально: инвесторы могут получить подробную информацию о текущей стоимости и предсказуемом увеличении стоимости в будущем заранее. В расчет доходности, среди прочего, входят следующие статьи:

  • 1.Сумма дохода от аренды по сравнению с покупной ценой
  • 2.Предстоящие меры по реконструкции и модернизации
  • 3.Размер арендной платы по сравнению с местным уровнем аренды

  • Нанимайте специализированных брокеров
  •  Владельцы, не знакомые с расчетом доходности, могут тут быстро попасть в занос. Вы рискуете быть проданными для умных инвесторами по цене ниже рыночной стоимости собственности. Вот почему стоит довериться лучше  агенту по недвижимости, знакомого с недвижимостью как вложением, с посредничеством арендованной квартиры. Он заранее определяет текущую рыночную стоимость вашей квартиры и доступен потенциальным покупателям как уверенный партнер по переговорам и договорам.  
    Любой, кто продает квартиру, которая не занята собственником, в течение десятилетнего периода спекуляций, платит налог на спекуляцию на прирост капитала. В случае съемной квартиры ежегодная амортизация от 2 до 2,5 процентов снижает затраты на приобретение и, следовательно, сумму налога. Тот, кто уведомляет арендатора из-за личных потребностей и сам проживает в квартире за 2 года до продажи, также не платит никаких налогов при продаже квартиры.
    • 5.Как установить сумму продажной цены?
  • Помимо оборудования, местоположения и размера собственности, рыночная стоимость определяется главным образом спросом и предложением. Чем выше спрос и меньше предложение, тем выше отпускные цены. Местные агенты по недвижимости знают, как меняются цены на недвижимость в регионе, и точно оценивают текущую продажную стоимость недвижимости. Если вы хотите продать сдаваемую квартиру,  выбирая подходящего агента по недвижимости, вам следует привлечь на свою сторону кого-то, кто является профессионалом в области расчета доходности. В ходе бесед с инвесторами он может представить ожидаемую доходность на недвижимость на основе данных и дать надежные ответы на вопросы, касающиеся окупаемости инвестиций. Таким образом, можно определить идеальную цену для вашей арендуемой квартиры. 
  • 6. Что следует учитывать при продаже арендуемой квартиры?
    • Поскольку арендуемые квартиры представляют собой особый случай на рынке недвижимости, они не всегда отображаются на онлайн-порталах в отношении свободных жилых объектов, но также находятся в разделе „Инвестиционные объекты“.
    • Инвесторы, как покупатели, больше заинтересованы в цифрах, чем в обстановке дома. Они должны быть тщательно подготовлены и представлены уверенно. В некоторых случаях перспектива даже не требует совершения покупки объекта.
    • Многие инвесторы имеют опыт покупки недвижимости и являются жесткими партнерами по переговорам. Брокер знает тактику переговоров о ценах и, таким образом, представляет собой равноправного партнера по переговорам.

  • 7. Какие документы мне нужны при продаже съемной квартиры?
    Если вы планируете продать съемную квартиру, помимо общих документов при продаже недвижимости (таких как план этажа, выписка из земельного кадастра, план участка, энергетическое удостоверение личности), вы должны дополнительно иметь наготове следующие документы:
    • Договор аренды вкл. Повышение квартирной платы
    • Договор с администрацией дома/управляющим домом
    • Расчет операционных расходов
    • Доказательства восстановления
    • Заявление о разделении
    • последние три протокола собрания владельцев
    • Обзор резерва на техническое обслуживание квартиры
    • Расчет жилой площади
    • Страховые доказательства
    • Текущий экономический план/последний расчет домашних денег
  • С нашим контрольным списком по продаже жилья вы не забудете ни одной важной документации.
  •  Примечание о договоре купли-продажи:
  •  При составлении договора купли-продажи вы должны быть осторожны, чтобы все важные моменты, связанные с арендой, были охвачены. К ним относятся: правила погашения депозита, информация о арендных платежах, возможная задолженность по аренде, открытые операционные расходы или операционные расходы. Счета за коммунальные услуги, а также возможные договоренности с сообществом владельцев. Чем больше полезной информации вы можете предоставить продавцу о многоквартирном доме, в котором находится квартира в Германии, тем меньше вероятность возникновения споров с арендаторами в будущем.