Доходный дом в Германии или доходность от многоквартирного дома – факторы, расчет и налоговые аспекты.

Все о доходности многоквартирного доходного дома в Германии.

Определение: доходность, которую приносит покупка недвижимости в виде дохода от аренды в Германии.

Расчет доходности: с помощью различных показателей (Валовая и чистая доходность аренды, доходность собственного капитала, доходность объекта, мультипликатор аренды).

Значение: определенная безопасность на бурных экономических этапах, пенсионные сбережения , денежный поток.

Налоги: соблюдение коммунальных услуг и низложение за износ.


Привлекательность арендуемой недвижимости в качестве инвестиций или  доходный дом в Германии считается идеальными пенсионными сбережениями для многих. Кроме того, взгляд на жилую и коммерческую аренду ясно показывает, что цены в мегаполисах Германия растут.

Для доходности арендуемой недвижимости годовые расходы и доходы сравниваются друг с другом . Кроме того, чтобы рассчитать чистую доходность, необходимо учитывать все дополнительные расходы, такие как расходы на техническое обслуживание.

В этой статье будут рассмотрены основы и особенности, связанные с областью доходности недвижимости от многоквартирных домов. Среди них важные факторы, интересные факты о чистой доходности аренды, а также расчет доходности собственного капитала. Кроме того, важно рассматривать налоговые аспекты, которые имеют центральное значение на рынке недвижимости Германии.

Доходный дом в Германии следует выбирать осторожно или как рассчитывается доходность многоквартирного дома?

Чтобы рассчитать общую доходность многоквартирного дома, скажем, определить общую доходность капитала, которую арендуемая недвижимость отбрасывает в средствах, нет одной формулы. Вместо этого различные аспекты бизнеса могут быть оценены с помощью различных мер.

Часто используемые показатели, такие как валовая доходность и мультипликатор аренды, не дают здесь заметной информации. Они должны использоваться исключительно в качестве варианта сравнения, чтобы получить обзор. В следующем листинге представлены основные формулы, связанные с доходностью аренды и, в частности, общей доходностью капитала. При этом общая доходность капитала описывает процентную ставку на собственный и заемный капитал.

Формулы для определения доходности многоквартирного дома:

  • Чистая доходность аренды: доходность недвижимости чистой холодной аренды с учетом расходов на покупку коммунальных услуг и налоговой ставки
  • Доходность собственного капитала: средняя доходность года на самостоятельный капитал
  • Доходность объекта: все доходы и расходы (первоначальные расходы, налоги, сбережения, арендная плата) за вычетом финансирования

Соответственно, при оценке доходности многоквартирного дома стоит учитывать различные факторы и не сосредотачиваться исключительно на одном показателе. Ниже следует более подробно представить важность доходности арендного дома и подробно обсудить расчет доходности.

Почему доходность доходного дома имеет значение

Недвижимость в принципе мало отличается от типичных финансовых продуктов на фондовом рынке, включая акции и облигации. Из начальных инвестиций должна быть получена доходность в течение переменного периода времени. Однако, в отличие от большинства ценных бумаг, за недвижимостью стоит объект, с которым инвестор может связать удобный эквивалент.

Поскольку недвижимость а именно доходный дом в Германии , в отличие от многих ценных бумаг, напрямую связана с большими инвестициями, ожидаемая доходность должна быть четко рассчитана заранее. В противном случае это быстро приводит к тому, что инвестор перегружает себя финансово.

Факторы доходности многоквартирного дома

Важные факторы при определении доходности многоквартирного дома являются ключом к инвестициям в недвижимость, ориентированным на доходность. „Бетонное золото” предлагает другие  возможности, чем торговля акциями или инвестициями. Соответственно,  инвестор всегда должен иметь в виду следующие моменты.

АспектыПояснениеВажность
Цена:Цена определит весь бизнес. Соотношение между покупной ценой и годовой холодной арендной платой имеет решающее значение.Коэффициент 25 распространен при делении покупной цены на годовую холодную арендную плату. Коэффициент 20 благоприятен при этом расчете с инвестиционными затратами, 30 дорог, но не редок.
Аренда:Доход от аренды в первую очередь составляет доходность имущества. Если есть арендаторы, которые платят, доходный дом может приносить доходность.Арендная плата должна соответствовать привлекательности недвижимости, а также ее расположению.
Побочные расходы:За инвестора взимаются различные расходы, которые выходят за рамки покупной цены недвижимости, а также относятся к инвестиционным затратам.Брокерские расходы, нотариальные расходы, основной налог на покупку, а также ремонт являются важным фактором, который необходимо рассчитать. Также необходимо учитывать административные расходы.
Налоги:Налоговая нагрузка и льготы являются центральным фактором в бизнесе с недвижимостью.Налоговое деление земельного участка и здания должно быть пересмотрено. Кроме того, могут быть сделаны амортизации.
Финансирование:Финансирование заемным капиталом и погашение, а также процентная ставка заемного капитала должны быть включены в планирование.Какова процентная ставка заемного капитала? Является ли срок финансирования более длительным, чем срок полезного использования? Затем должно быть запланировано последующее финансирование и его погашение.
Срок службы:Как долго должна храниться недвижимость?Для определения рентабельности необходимо сформулировать срок полезного использования и цели закрытия.
Перепродажа:Что должно произойти с недвижимостью в долгосрочной перспективе? – Вы хотите, чтобы ее перепродали?Следить за эффективностью и возможными рисками важно для того, чтобы доходность не снижалась от отрицательной продажи.

Что такое дополнительные расходы на покупку?

Дополнительные расходы не должны пренебрегать в связи с покупкой недвижимости. Они не являются несущественными и могут составлять  13 – 14 % от покупной цены. Если например финансируемая собственность будет стоит  600.000 €, то должны быть учтены дополнительные расходы в размере 78.000 евро. Как правило, кредитор требует, чтобы коммунальные услуги покрывались собственным капиталом.

Типичные дополнительные услуги при инвестициях в недвижимость:

  • Нотариальные и судебные издержки: в Германия нотариус является обязательным при покупке недвижимости. Соответственно гонорары от приблизительно 1,5% от стоимости покупки должны быть учтены. Отдельные позиции нотариальных расходов составляют составление договора купли-продажи, создание нотариального счета и записи земельного кадастра.
  • Брокерские сборы или маклерские: многие объекты недвижимости приобретаются с помощью агента по недвижимости, который передает объект вместо продавца. По закону нет положений о размере платы. От места к месту и брокер к брокеру можно оценить от 3 до 7 % от покупной цены в качестве брокерской платы. Они выплачиваются сразу после подписания договора купли-продажи.
  • Налог на приобретение земли: на приобретение земли в Германия взимается налог в размере от 3,5 до 6,5 %. Соответствующая высота зависит от региона, в котором совершения покупки. Только в 2017 г.  за этот налог в государственную кассу внесли примерно 731 млн евро (1,8 % от налоговых поступлений во Германия). По закону продавец и покупатель являются налоговыми должниками (§ 13 № 2 GrEStG) одновременно. Однако, как правило, покупатель платит налог в налоговую инспекцию в течение месяца.

Кроме того, другие расходы считаются тоже дополнительными расходами при покупке недвижимости. В конце сделки все расходы , связанные с недвижимостью, выходящие за рамки покупной цены, являются дополнительными расходами. Вышеприведенный список, соответственно, не является исчерпывающим, а заключает в себе основные позиции.

Какова чистая доходность аренды многоквартирного дома?

На стороне расходов расчета финансирования недвижимости находятся как начальные инвестиции, так и ежемесячные процентные расходы и платежи по вычету долгового финансирования, которые включают процентную ставку заемного капитала. Добавьте к этому дополнительные расходы, которые не могут быть перенесены на арендатора. Это, например, брокерские расходы, административные расходы и расходы на техническое обслуживание.

На стороне есть ежемесячный доход от аренды, а также полученная цена при перепродаже, если это должно произойти позже. В качестве основной формулы  считается: годовая чистая арендная плата плюс дополнительные расходы (например , за счет долгового финансирования) умножается на 100. Затем эта сумма делится на покупную цену недвижимости.

Как правило,  чистая доходность аренды в год должна быть не менее 4 или 5%  что должен получить инвестор после покупки недвижимости. В противном случае стоит вложить деньги в другое место, чем заимствовать заемный капитал для недвижимости. Если квартира или дом впоследствии проданы, по понятным причинам ежегодное увеличение стоимости должно быть включено в счет доходности.

Что такое  формула Петерса?

Формула Петерса используется для оценки суммы необходимого годового резерва обслуживания (также называемого резервом обслуживания) для жилых домов. Он был определен эмпирическим путем и основан на оценке статистических данных о стоимости обслуживания зданий и, следовательно, является инструментом для определения текущих затрат на поддержание стоимости жилого дома.

Купив доходный дом в Германии многие коммунальные услуги могут быть переданы от арендодателя арендатору. Это относится исключительно к таким изменяемым расходам, которые возникают регулярно. Другие коммунальные услуги, будь то ремонт, ремонт, расходы на управление домом, борьба с вредителями и уборка фасада дома, несет арендодатель. Они не могут быть перемещены. Соответственно, целесообразно, если не неизбежно , формировать резервы, чтобы позволить себе эти расходы.

Формула Петерса (названная в честь ее изобретателя Хайнца Петерса) рассчитывает необходимые резервы на техническое обслуживание с учетом срока службы имущества на 80 лет. Согласно расчету, общая стоимость производства в 1,5 раза превышает общую стоимость чистого производства. Компенсируются затраты на земельный участок, освоение, архитектор, внешние объекты, закупочные коммунальные услуги или маржа прибыли строительного подрядчика.

Затраты на производство 1 500 € за кв. м согласно привести к ежемесячной резервного фонда около 2,34 € за квадратный метр. В сообществе владельцев обычно около 34 % этих резервов приходится на владельца жилья, в то время как остальные оплачиваются сообществом владельцев.

Пример расчета чистой доходности аренды многоквартирного дома или квартиры

Доходный дом в Германии или вышеупомянутая чистая доходность аренды проливает свет на доходность от дохода от аренды с учетом коммунальных услуг и налогов. Она продолжает развивать валовую доходность, которая цепляет эти вторичные факторы и должна использоваться соответственно осторожно. Валовая доходность арендной платы рассчитывается следующим образом:

В 100 раз больше годовой холодной аренды, деленной на покупную цену.

Результатом является процент, который указывает, какова доходность исключительно на основе валовой арендной платы. Арендная плата составляет от четырех квартир недвижимости, например, когда-400 € холодная, соответственно 19.200 евро годовой арендной платы, при покупки от 600.000 € по недвижимости, то лежит валовые доходы от аренды на 3,2 %. Это компенсирует все дальнейшие расходы арендодателя. Соответственно, формула чистой доходности аренды:

В 100 раз больше годовой холодной аренды без хозяйственных расходов (не регулируемые коммунальные услуги), деленной на покупную цену, включая дополнительные расходы на покупку.

В приведенном выше примере с 19.200 € годовое холодной аренды на четыре квартиры и стоимостью от 600.000 €, общая нетто-доходы от аренды при 80 € управлению, расходы в месяц и помимо покупки стоимостью 78000 евро на 2,69 %.

Расчет рентабельности собственного капитала в многоквартирном доме

Напомним: при рентабельности собственного капитала отображается средняя годовая чистая прибыль по используемому капиталу (включая процентную ставку) с учетом доходов, расходов и финансирования. Она дает эксклюзивное представление о прошлых временах, прогноз, соответственно составить точно на сегодня невозможен эффективно. Расчет доходности выглядит следующим образом:

В 100 раз больше годового чистого дохода после уплаты налогов, деленного на связанный капитал

Пример расчета доходности собственного капитала в многоквартирном доме

Это соответственно доля 100-кратной прибыли в общем капитале. На практике это выглядит следующим образом: Один многоквартирный дом по цене 600.000 €, на долю собственного капитала в финансировании составляет 300.000 евро, доля заемных средств идентичны. Доходность собственного капитала в этом примере составляет чуть менее 3,9 %. Это рассчитывается исходя из 100*(19.200 € рентного дохода – 7.500 €, проценты годовых), деленное на 300.000 € собственный капитал.

Расчет доходности доходного дома в Германии: Что такое доходность объекта?

Напомним: доходность объекта-это сумма всех доходов и расходов, за вычетом финансирования. Этот показатель позволяет сравнивать различные объекты друг с другом. С помощью доходности объекта можно определить, какое имущество наиболее рентабельно. В то же время доходность объекта является показателем экономической эффективности так называемого эффекта кредитного плеча. Формула доходности объекта выглядит следующим образом:

Годовая чистая прибыль, за вычетом расходов на содержание и налогового бремени

Пример расчета доходности объекта в многоквартирном доме Германии

На примере другой доходной недвижимости с ежегодным приростом от 4.440 €€€., расходы на содержание 420 € и налоговой нагрузки 1.008 € вытекает в данном случае объектом доход от менее чем 3 % от собственного капитала за 100000 евро. Налоговый вытекает из налоговой ставке 40 % при 1500 € Амортизация (4.400 € – 420 € – 1.500 €).

Налоговые аспекты влияют на доходность доходного дома

Налоги существенно влияют на размер и рентабельность инвестиций в недвижимость. Только основной налог на приобретение, который разбивается на цену покупки в качестве коммунальных услуг, взимается с суммы, не подлежащей пренебрежению. Кроме того, налоговое бремя, как видно из вышеприведенных формул, заметно в размере доходности.

Отчисления на износ здания (AfA)

С помощью отчислений за износ (AfA) инвестор также может положительно использовать недвижимость под налогом. Имущество может быть списано через AfA, в то же время проценты от финансирования могут взиматься налогом как расходы. Налогооблагаемый доход снижается с ростом AfA и процентных ставок по сравнению с чистой доходностью, генерируемой доходом от аренды. Здесь, по сути, стоит обсудить замысел с собственным налоговым консультантом.

На что нужно обратить внимание при доходности от доходного дома или квартиры в Германии?

Обещания 15-25 % прибыли или более не являются редкостью в этом контексте. Частично хитрые риэлторы и агенты по недвижимости используют специальные ловушки, которые нужно знать и, следовательно, перенаправлять. Также можете обращаться в наше агентство и мы вам рассчитаем точные расходы при покупке недвижимости в Германии или поможем найти и приобрести недвижимость исходя из реальных расчётов и а не  накрученных.

Трюки несерьезных агентов или продавцов:

  • Они рассчитывают на теплую арендную плату: в формулах, представленных в наших расчётах  выше, только холодная арендная плата рассчитывается как годовая арендная плата. Вместо этого, если вы используете теплую аренду, вы получаете значительно более высокую доходность, которая не имеет ничего общего с реальностью. На любое пустое место также не обращают внимания. В частности, этот пробел может подтолкнуть доходность.
  • Вы не обращаете внимания на домашние деньги: Домашние деньги включают в себя все расходы, связанные с сообществом собственников жилья. Это ежемесячные расходы, которые должны быть включены в расчет.
  • Вы игнорируете дополнительные расходы на покупку: брокерские сборы? Расходы нотариуса? Налог на приобретение земли? Эти суммы любят убирать под ковер. Однако они составляют до 15 % от покупной цены.

Что такое потребительская доходность?

Если стоимость недвижимости реально растет, увеличение стоимости происходит только в том случае, если владелец продает дом. Многие вместо этого хотят не продавать, а жить без аренды и забот в возрасте. Это приносит вам еще одну отдачу: так называемую потребительскую доходность недвижимости. Это означает ощущение того, что вы живете в собственном доме и можете делать и оставлять там то, что хотите. Денег это не приносит, но удовлетворение уже. На языке экономистов: выгода.

На что следует обратить внимание при выборе объекта как доходный дом в Германии?

В принципе, целый ряд факторов считается важным, когда дело доходит до выбора правильного объекта для инвестиций. Расположение, цена ипривлекательность для потенциальных арендаторов-это три из типичных подсказок, которые можно посоветовать. Как стало ясно в этой статье, в то же время решающую роль играет соответствующая доходность арендного дома.

Взвешивая различные показатели (чистая доходность аренды, доходность собственного капитала, доходность объекта), можно собрать важные, целевые идеи. Они проливают свет на то, стоит ли инвестировать в недвижимость как доходный дом в Германии. В качестве альтернативы можно взвесить, обещает ли другой инвестиционный продукт большую отдачу.

Понимание Exposé – краткое описание объекта: что такое валовая доходность и мультипликатор аренды?

В классической экспозиции используются данные валовой доходности и мультипликатор аренды. Как уже упоминалось ранее, хотя эти показатели имеют свое разрешение, к ним нужно относиться с осторожностью.

Они хорошо подходят для прямого сравнения нескольких объектов недвижимости. Для оценки фактической ожидаемой доходности вместо этого следует использовать другие формулы, представленные в этой статье.

Заключение о доходности доходного  дома

В целом, доходную недвижимость можно определить как прибыльное вложение капитала и пенсионные сбережения. Особенно в экономически неопределенные времена, они интересны осторожным розничным инвесторам, которые имеют капитал и хотят получить стабильную доходность. В этой статье от нас было представлено несколько показателей, которые подходят для адекватного представления этой доходности. Их использование позволяет оценить, рассчитываются ли инвестиции в недвижимость и каковы ожидаемые перспективы доходности.

В связи с этим одновременно учитывались различные налоговые факторы, которые во многих случаях забываются для расчета доходности аренды. Кроме того, подчеркивалось большое значение коммунальных платежей, которые – игнорируются – могут привести к неприятным сюрпризам в расчете.

Подводя итог, следует отметить, что при низкой доходности, недвижимость в возрасте может считаться пенсионным хеджированием и принести большую независимость. Этот расчет каждый инвестор должен в конечном итоге решить для себя сам. На этом пути успешное инвестирование в недвижимость в конечном итоге влечет за собой ту или иную ловушку, которую мы вам поможем определить, будь это доходный дом в Германии, дом или просто квартира.