Аренда квартир в Берлине и очередь желающих на одну квартиру только увеличилось.

- Аренда квартир в Берлине и цены в новой аренде в прошлом году снизились на 7,8 процента. 
- Даже через год после вступления в силу арендного покрытия  ( Mietendeckels )три четверти арендодателей
 превышают допустимые ограничения в новых арендных ставках.
- Предложение недавно рекламируемого арендного жилья в сегменте крышки аренды сократилось на 30 процентов. 
- Конкуренция за предлагаемые квартиры значительно обострилась.

23 февраля 2020 года в Берлине вступил в силу закон об ограничении аренды в ЖКХ, так называемый закон об ограничении аренды жилья. Арендная крышка, в силе. К  годовалому юбилею арендной крыши портал немецкой недвижимости  ImmoScout24 проанализировал, как правовое регулирование повлияло на Берлинский рынок недвижимости.

Предложения по аренде жилья, соответствующие арендным крышкам, значительно снизились

Аренда квартир в Берлине вновь предлагаемых инвентарных квартир, которые были завершены до 2014 года и, таким образом, охвачены арендной крышкой, снизилась с 10,46 евро за квадратный метр в январе 2020 года до 9,64 евро в январе 2021 года. Таким образом, предложение арендной платы квартир, рекламируемых на ImmoScout24, сократилось на 7,8 процента.

Только Каульсдорф является единственным берлинским районом с его средними ценами на рекламу ниже разрешенных пределов аренды

По расчетам ImmoScout24, во всем районе Берлина в январе 2021 года 76 процентов недавно рекламируемых предложений были выше крышки аренды. Арендодатель:внутри допустимые ограничения превышены в среднем на 2,76 евро за квадратный метр, согласно ценовым данным в объявлениях. Внутри районов вырисовывается более дифференцированная картина. На 27 процентов арендная плата за арендное жилье в районе Хазельхорст снизилась в среднем с 8,75 евро за квадратный метр до 6,41 евро за квадратный метр (с января 2020 года по январь 2021 года). 32 процента предложений аренды : внутри, таким образом, по-прежнему выше пределов арендной крышки, но лишь незначительно.

В среднем, согласно указанию цен в объявлениях, они требовали всего на 11 центов больше, чем указывают ограничения покрытия аренды. В Ланквице и Тегеле поставщики предложили:внутри свои запасы на 19 процентов соответственно, а в Альт-Хоэншёнхаузен — на 18 процентов дешевле, чем в прошлом году. В этих районах арендодатели:внутри с их предлагаемыми квартирами от 48 центов до 1,81 евро за квадратный метр выше допустимых пределов арендного покрытия. Анализ данных ImmoScout24 также показывает, что в самом дорогом районе Митте арендная плата также снизилась на 15 процентов. Тем не менее, 72 процента недавно рекламируемых предложений жилья в центре с арендной платой в среднем 12,20 евро за квадратный метр также в среднем на 4,10 евро выше верхних значений, совместимых с арендной крышкой.

В некоторых районах даже вырос уровень предложения арендной платы за последний год в аренда квартир в Берлине. В Темпельхофе на 11 процентов, в Вайсензее-около 9 процентов, в Вильмерсдорфе-около 3 процентов, а в Сименсштадте — около 2 процентов. Таким образом, арендная плата в этих районах составляет от 2,83 до 4,17 евро за квадратный метр выше допустимого уровня аренды. Только в Каульсдорфе средний уровень арендных предложений составляет сумму, разрешенную в соответствии с законодательством (0,09 евро за квадратный метр ниже верхних пределов). В Вильмерсдорфе 93 процента, в Темпельхофе 90 процентов и в Кройцберге 87 процентов недавно рекламируемых предложений на ведущем рынке недвижимости были выше крышки аренды. «Многие арендодатели придерживаются разрешенных пределов арендной крышки. Но есть еще много  квартир вторичек, которые подпадают под покрытие аренды, и по-прежнему предлагаются выше разрешенных пределов аренды», — говорит д-р Томас Шротер, исполнительный директор ImmoScout24.

Берлинское явление: предложение недавно рекламируемого арендного жилья продолжает сокращаться — в других столичных городах оно увеличилось

В Берлине предложение рекламируемого арендного жилья на ImmoScout24 сократилось на 19 процентов в прошлом году (с января 2020 года по январь 2021 года). В сегменте, связанном с арендой, предложение снизилось еще более заметно с 30 процентами за тот же период. При этом рассматривались только вновь оформленные съемные квартиры.

В других столичных городах предложение вновь рекламируемого арендного жилья за тот же период значительно увеличилось от 11 до 66 процентов (Штутгарт +66%, Франкфурт +38%, Мюнхен +35%, Дюссельдорф +25%, Кельн +11%). С другой стороны, в Гамбурге предложение недавно рекламируемого арендного жилья немного снизилось на 0,4 процента (но с декабря 2020 по 2021 год по-прежнему +10,5 процента). Несмотря на снижение предложения недавно рекламируемого арендного жилья в Берлине, ImmoScout24 по-прежнему является порталом недвижимости с самым большим предложением жилья в Берлине и Германии. Текущий запас объявлений более чем в два раза выше, чем у следующего по величине конкурента.

Берлинский поиск жилья сложнее, чем когда-либо: на объект приходит все больше и больше потенциальных клиентов

Все больше и больше искателей приходят на съемную квартиру. В течение года количество потенциальных клиентов на объект выросло в среднем со 128 в январе 2020 года до 214 в январе 2021 года. Таким образом, объем контактов на объявление увеличился на 67 процентов. Кроме того, в абсолютных значениях спрос в виде контактных запросов вырос на 17 процентов за этот период.

В среднем 417 претендентов:внутри борются за квартиру в Бритце. Но и в Wedding в среднем поступает 407 запросов на недавно предложенную вторичную квартиру, в Ланквице-386, в Нойкельне-379, а в Кройцберге-321. В рейтинге самых востребованных районов ImmoScout24 Тиргартен в среднем 282 претендента:крытый, Темпельхоф с 280 и Siemensstadt с 273 искателями на рекламируемый запас арендной квартиры, которая падает ниже арендной крышки.

«На бумаге, сокращая арендную плату, люди с более низким доходом, как правило, могут снова позволить себе квартиру в желанных местах, чем это было до покрытия аренды. Но реальная ситуация с спросом в Берлине по-прежнему драматична. Постоянно большое число искателей недвижимости конкурирует за значительно уменьшенное предложение», — говорит д-р Томас Шротер.

В то время как предложение арендного жилья в столице значительно сократилось, предложение квартир на ImmoScout24 выросло на 19 процентов с января 2020 года по январь 2021 года. Это относится как к арендованным, так и к пока не арендованным квартирам. При этом их отношение друг к другу существенно не изменилось.

Правовая неопределенность: небольшая часть арендодателей:внутри пытается обойти крышку аренды

В течение года в списках, соответствующих крышкам аренды, значительно чаще назывались такие слова, как скидка и плата за использование. Тем не менее, анализ данных также показывает, что это имеет место только для 3,1 процента списков. Небольшая часть арендодателей, таким образом пытается обойти арендную крышку.

«Крышка по аренда квартир в Берлине привела к большой юридической неопределенности для арендодателей и арендаторов и обременяет их соотношение. Кроме того, арендодатели в результате покрытия аренды сбрасывают инвестиции в здание, чтобы уменьшить расходы за счет упущенного дохода от аренды. Это постоянно ухудшает жилищный фонд Берлина и напрягает достижения в области энергетической устойчивости. Таким образом, Берлин отчаянно нуждается в юридической безопасности благодаря ожидаемому в ближайшее время решению Федерального Конституционного суда», — говорит д-р Томас Шротерер.

Методология

Для анализа крышки аренды ImmoScout24 были учтены все недавно размещенные списки за последний год. Таким образом, каждое объявление пошло в анализ только один раз, поэтому эта методология расчета обеспечивает валидное заявление о развитии рынка в Берлине. Более 10 300 новых ежемесячных списков в Берлине были проанализированы для сравнительных показателей прошлого года. Для всего анализа были рассчитаны средние значения и скорректированы на значения выбросов.

Для полного изображения рыночных событий в сбор данных в значительной степени включались списки частных и городских жилищных компаний по аренда квартир в Берлине. Только для Берлина и его окрестностей крупные компании-члены BBU опубликовали более 115 000 квартирных ставок в ImmoScout24 с начала 2017 года. Количество списков крупных городских жилищных компаний за этот период составило около 45 000. С начала 2019 года списки крупных компаний BBU в ImmoScout24 увеличились на 75 процентов — без двух крупнейших частных жилищных компаний Vonovia и немецкого жилья даже на 152 процента.